Sottotetto condominiale trasfornato in alloggio

“Un sottotetto condominiale trasformato a tutti gli effetti in alloggio, e locato in quanto tale, è illegale. Difatti l’operato del proprietario risulta contrario alla legge in quanto ha modificato la destinazione d’uso dei locali senza le dovute autorizzazioni”. Questo è il principio di diritto espresso dalla Corte di Cassazione Penale con la sentenza n.36563 del 30 agosto 2016 in merito alla sanzione per la modifica illegale della destinazione d’uso.

I fatti di causa. La Corte territoriale di Bologna confermava la pronuncia emessa dal Tribunale di Ravenna, con la quale Tizio era stato riconosciuto colpevole della contravvenzione di cui al Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, articolo 44, comma 1, lettera b), e condannato alla pena di 10 giorni di arresto e 5.600,00 Euro di ammenda; allo stesso era stato contestato di aver effettuato – in assenza di permesso di costruire – la modifica della destinazione d’uso di un locale qualificato come spazio di servizio, trasformandolo in appartamento.

Avverso tale pronuncia, Tizio proponeva ricorso per cassazione.

Il sottotetto condominiale. Il sottotetto si identifica con quell’ambiente posto tra il soffitto dell’ultimo piano e il tetto dell’edificio, essenzialmente destinato a proteggere le stanze di tale piano, dal caldo, dal freddo e dall’umidità, formando una camera d’aria, limitata in alto dalla struttura del tetto e in basso dal solaio o dalle volte che coprono gli ambienti del piano medesimo.

Una delle rilevanti novità apportate dalla legge n. 220/2012 è stato l’espresso inserimento del sottotetto tra i beni di proprietà comune di cui al punto 2 dell’art. 1117 c.c., con la conseguente applicazione, pertanto, delle regole fissate dal codice per le parti comuni dell’edificio e i criteri di ripartizione delle spese ex art. 1123 c.c., a condizione che lo stesso sia destinato, per le caratteristiche strutturali e funzionali all’uso di tutti i condomini; diversamente la natura del sottotetto di un edificio è determinata dal titolo.

Per meglio dire, la proprietà esclusiva del sottotetto è da escludere laddove il sottotetto possa essere parzialmente utilizzato come bene comune e comunque in tutti i casi in cui i condomini possono facilmente accedervi oppure ivi sono collocati impianti condominiali, (es. sottotetto assolvente alle funzioni di accesso al tetto e di passaggio dei cavi delle antenne e degli sfiati delle cucine, oppure adibito a ripostiglio, stenditoio, spazio per serbatoi d’acqua da parte di tutti i condomini);

in questi casi, la giurisprudenza ha precisato che l’occupazione da parte di un condomino di una porzione dello stesso, separandolo dalla restante parte con un tramezzo aprendovi un lucernario ed erigendovi un comignolo, era abusiva, dichiarando pertanto l’illegittimità della realizzazione delle opere e la condanna al ripristino dello stato dei luoghi e al risarcimento dei danni (Cass. civ. 19 dicembre 2012 n. 23448).

Il reato di abuso edilizio. Il primo comma dell’art. 44 lett. b) del d.P.R. n. 380 del 2001 (Testo unico in materia di edilizia) prevede che “Salvo che il fatto costituisca più grave reato e ferme le sanzioni amministrative, si applica: b) l’arresto fino a due anni e l’ammenda da 5164 euro a 51.645 euro nei casi di esecuzione dei lavori in totale difformità o assenza del permesso o di prosecuzione degli stessi nonostante l’ordine di sospensione“.

Tale reato ha natura permanente, ma la relativa consumazione perdura fino alla cessazione della condotta abusiva.

A tale conclusione è giunta la Cassazione a sezioni unite (Cass. Pen. sez. un. 27. 2.2002 in Foro it. 2002, II, 411), ripudiando la concezione bifasica del reato permanente, secondo cui quest’ultimo implicherebbe un duplice obbligo, ovvero in un momento iniziale l’obbligo di non realizzare uno stato antigiuridico (nella specie iniziando la costruzione abusiva); nella seconda fase, l’obbligo di far cessare tale stato, omettendo di porre termine alla situazione antigiuridica (non demolendo il manufatto abusivo).

Premesso ciò, tale abuso si verifica quando si consegue un’opera edilizia, che può essere sia una costruzione su suolo non edificabile, ma senza approvazione, o un ampliamento del volume o della superficie, o qualsiasi modifica alla sagoma di un edificio preesistente in assenza di completa autorizzazione amministrativa.

Quindi, una costruzione abusiva, ossia costruita senza titolo edilizio (permesso a costruire) dà luogo contemporaneamente tanto ad un reato (abuso edilizio) quanto ad un illecito amministrativo.

Il ragionamento della Corte di Cassazione. Nel caso di specie, a seguito del sopralluogo della Polizia Municipale, era stato accertato che l’immobile di Tizio – sottotetto in un condominio – era risultato suddiviso in più ambienti (compreso il bagno), giusta una parete in cartongesso, arredato, munito di radiatori, di prese per corrente, televisive e punti luce, nonché di porta blindata e videocitofono.

Tutti elementi oggettivi, in forza dei quali, la sentenza della Corte territoriale aveva riconosciuto l’avvenuto mutamento della destinazione d’uso e, pertanto, la violazione dell’art. 44, lett. b) contestato.

Quanto agli aspetti soggettivi del reato in esame, la Corte territoriale aveva evidenziato che vi era un interesse da parte di Tizio ad intervenire sull’immobile nei termini suddetti, sì da aumentarne il valore commerciale (confermato, peraltro, dalla ulteriore considerazione per cui il canone locatizio di 250 euro per 40 mq., come specificato nel gravame, sarebbe risultato eccessivo se riferito ad un mero locale di servizio).

Le conclusioni. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto,la Corte di Cassazione Penale con la pronuncia in commento ha respinto il ricorso di Tizio e per l’effetto ha confermato la pronuncia della Corte territoriale della condanna al reato di abuso edilizio.

Interventi ammessi al Superbonus 110%

Il decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (meglio noto come Decreto Rilancio ), convertito con modifiche dalla legge dalla L. 17 luglio 2020, n. 77, ha nel Superbonus il suo cavallo di battaglia.

Si tratta di una detrazione del 110% delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, in riferimento a specifici interventi in ambito di efficienza energetica, di interventi di riduzione del rischio sismico, di installazione di impianti fotovoltaici nonché delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici.

In ambito condominiale, ci si potrà avvalere del Superbonus sia per le parti comuni dell’edificio, sia per gli interventi che riguardano solamente l’immobile di proprietà privata. Ma qual è la misura della detrazione del Superbonus e, soprattutto, su quali limiti di spesa si potrà calcolare?

Superbonus al 110%: cos’è?

Il Superbonus è una detrazione dell’imposta lorda pari al 110% di quanto speso per effettuare determinati lavori volti alla riduzione del rischio sismico e alla riqualificazione energetica degli edifici. In pratica, si tratta di un incremento rispetto alle aliquote di detrazione previgenti.

Le nuove disposizioni che consentono di fruire di una detrazione del 110% delle spese, infatti, si aggiungono a quelle già vigenti che disciplinano le detrazioni dal 50 all’85% delle spese spettanti per gli interventi di:
– recupero del patrimonio edilizio, inclusi quelli di riduzione del rischio sismico (cosiddetto sismabonus ) attualmente disciplinato dall’articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013;

– riqualificazione energetica degli edifici (cosiddetto ecobonus ), in base all’articolo 14 del decreto legge n. 63 del 2013.

Come funziona la detrazione?

La detrazione, riconosciuta nella misura del 110%, va ripartita in cinque quote annuali di pari importo. Così, se ad esempio i lavori di efficientamento sono pari a 8.000 euro, la detrazione sarà di 8.800 euro (il 110% di 8mila), da suddividere in quote uguali per cinque anni, pari a 1.760 euro ciascuna (8.800/5).

In ogni caso, come tutte le detrazioni d’imposta, l’agevolazione è ammessa entro il limite che trova capienza nell’imposta annua derivante dalla dichiarazione dei redditi. In sostanza, la quota annuale della detrazione che non trova capienza nell’imposta lorda di ciascun anno, non può essere utilizzata in diminuzione dell’imposta lorda dei periodi d’imposta successivi, né essere chiesta a rimborso.

Superbonus: per quali interventi spetta?

La superdetrazione del 110% dall’imposta lorda per le spese documentate sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 spetta per alcune tipologie di interventi che la legge suddivide in “trainanti” e “trainati”.

Gli interventi trainanti sono quelli fondamentali, senza i quali gli interventi trainati non potrebbero beneficiare del Superbonus. Dunque, possiamo affermare che gli interventi trainanti sono la condicio sine qua non degli interventi trainati.

Sono interventi trainanti quelli di:

isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro degli edifici, compresi quelli unifamiliari, con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo o dell’unità immobiliare sita all’interno di edifici plurifamiliari che sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno;

sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, e/o il raffrescamento e/o la fornitura di acqua calda sanitaria sulle parti comuni degli edifici, o con impianti per il riscaldamento, e/o il raffrescamento e/o la fornitura di acqua calda sanitaria sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari site all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno;

interventi antisismici di cui ai commi da 1-bis a 1-septies dell’articolo 16 del decreto-legge n. 63 del 2013 (cosiddetto sismabonus ).

Sono interventi trainati, cioè quelli che beneficiano del Superbonus a condizione che siano eseguiti congiuntamente con almeno uno degli interventi trainanti precedentemente elencati:

quelli di efficientamento energetico (previsti dall’articolo 14 del decreto legge n. 63 del 2013) rientranti nell’ecobonus, nei limiti di spesa previsti dalla legislazione vigente per ciascun intervento;

l’installazione di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici di cui all’art. 16-ter del citato decreto-legge n. 63 del 2013.

Il Superbonus spetta, infine, anche per i seguenti interventi, a condizione che siano eseguiti congiuntamente con almeno uno degli interventi di isolamento termico o di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale o di riduzione del rischio sismico, precedentemente elencati:

l’installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica;

l’installazione contestuale o successiva di sistemi di accumulo integrati negli impianti solari fotovoltaici agevolati.

Il Superbonus spetta anche per le seconde case, ma non per interventi effettuati su unità immobiliari residenziali appartenenti alle categorie catastali A1 (abitazioni signorili), A8 (ville) e A9 (castelli).

La misura della detrazione

Come anticipato, il Superbonus non elimina le precedenti detrazioni già previste dalla legge, cioè dal Sismabonus e dall’Ecobonus. Pertanto, avremo la seguente situazione:

– per tutti gli interventi trainanti e trainati, la misura della detrazione è quella massima, cioè del;

– per gli interventi di riqualificazione energetica rientranti nell’ecobonus non effettuati congiuntamente a quelli che danno diritto al Superbonus, per i quali la detrazione attualmente prevista (art. 14, d.l. n. 63/2013) va dal 50% al 85% delle spese sostenute, in base alla tipologia di interventi effettuati, da ripartire in 10 quote annuali;

– per l’installazione di impianti solari fotovoltaici, diversi da quelli che danno diritto al Superbonus che rientrano, invece, tra gli interventi finalizzati al risparmio energetico, nonché dell’installazione contestuale o successiva dei sistemi di accumulo funzionalmente collegati agli impianti solari fotovoltaici stessi, la detrazione è pari al 50% delle spese sostenute da ripartire in 10 quote annuali;

– per l’installazione di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici, diverse da quelle che danno diritto al Superbonus, che rientrano tra gli interventi ammessi alla detrazione pari al 50% delle spese sostenute (articolo 16-ter del decreto-legge n. 63 del 2013), da ripartire tra gli aventi diritto in 10 quote annuali di pari importo.

I limiti di spesa per ciascun tipo di intervento

Oltre alle diverse percentuali di detrazione, la legge prevede anche dei limiti di spesa su cui è calcolata la percentuale di detrazione. Di seguito vedremo quelli inerenti ai principali interventi trainanti e trainati.

Limiti di spesa per interventi trainanti

Per gli interventi di isolamento termico degli involucri edilizi rientranti nel Superbonus, ricorda l’Agenzia delle Entrate nella Guida rilasciata lo scorso 24 luglio, la detrazione al 110% è calcolata su un ammontare complessivo delle spese pari a:

– 50.000 euro per gli edifici unifamiliari o per le unità immobiliari funzionalmente indipendenti site all’interno di edifici plurifamiliari;

– 40.000 euro, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio, se lo stesso è composto da due a otto unità immobiliari;

– 30.000 euro, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio, se lo stesso è composto da più di otto unità immobiliari.

Per gli interventi di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale sulle parti comuni (interventi effettuati sulle parti comuni degli edifici, di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati destinati al riscaldamento, al raffrescamento nel caso che si installino pompe di calore reversibili e alla produzione di acqua calda sanitaria), anch’essi rientranti nel Superbonus, la detrazione del 110% è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore a:

– 20.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio per gli edifici composti fino a otto unità immobiliari;

– 15.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio per gli edifici composti da più di otto unità immobiliari.

Per gli interventi di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari di edifici plurifamiliari, il Superbonus del 110% spetta per interventi effettuati sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari site all’interno di edifici plurifamiliari le quali siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno.

In queste ipotesi, la detrazione è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore a 30.000 euro, per singola unità immobiliare.

Infine, restano gli interventi antisismici (sismabonus) ai quali è stata esteso il Superbonus per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021. Per la precisione, la detrazione del 110% spetta per i lavori di adeguamento antisismico relativi a:

– adozione di misure antisismiche, su edifici ubicati nelle zone sismiche ad alta pericolosità (zona sismica 1 e 2) con riguardo all’esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica, in particolare sulle parti strutturali.

Gli interventi devono essere realizzati sulle parti strutturali degli edifici o complessi di edifici collegati strutturalmente e comprendere interi edifici e, ove riguardino i centri storici, devono essere eseguiti sulla base di progetti unitari e non su singole unità immobiliari;

– interventi di riduzione del rischio sismico che determini il passaggio ad una (attualmente agevolati al 70% su case singole e al 75% nei condomini) o due classi (attualmente agevolati al 80% su case singole e al 85% nei condomini ) di rischio inferiori e nelle zone a rischio sismico 1, 2 e 3 anche mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente, ove le norme urbanistiche vigenti consentano tale aumento.

L’importo massimo su cui calcolare la detrazione 136.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari dell’edificio.

Limiti di spesa per interventi trainati

Agli interventi di efficientamento energetico si applica il Superbonus se sono eseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi di isolamento termico delle superfici opache o di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti (interventi trainanti).

Ai fini del Superbonus, gli interventi di efficientamento energetico devono assicurare, nel loro complesso, anche congiuntamente agli interventi di installazione di impianti fotovoltaici con eventuali sistemi di accumulo, il miglioramento di almeno due classi energetiche ovvero, se non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta.

Il Superbonus si applica alle spese sostenute per l’installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica su edifici e sistemi di accumulo integrati negli impianti solari fotovoltaici agevolati contestuale o successiva all’installazione degli impianti medesimi.

La detrazione è calcolata su un ammontare complessivo delle spese stesse non superiore a 48.000 euro, e comunque nel limite di spesa di 2.400 euro per ogni kW di potenza nominale dell’impianto solare fotovoltaico, per singola unità immobiliare.

Il limite di spesa per l’installazione dell’impianto fotovoltaico e del sistema di accumulo, è ridotto ad 1.600 euro per ogni kW di potenza nel caso in cui sia contestuale ad un intervento di ristrutturazione edilizia, di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica.

In caso di installazione, da parte delle comunità energetiche rinnovabili costituite in forma di enti non commerciali o di condomìni, di impianti fino a 200 kW, che aderiscono alle configurazioni di cui all’articolo 42-bis del decreto legge n. 162 del 2019 (autoconsumo da fonti rinnovabili), il Superbonus si applica alla quota di spesa corrispondente alla potenza massima di 20 kW.

Per la quota di spesa corrispondente alla potenza eccedente i 20 kW spetta la detrazione ordinaria prevista dal TUIR, nel limite massimo di spesa complessivo di euro riferito all’intero impianto.

Illegittima la delibera che approva il regolamento assembleare in assenza del necessario quorum previsto dalla legge

Le clausole di natura contrattuale possono essere modificate soltanto dall’unanimità dei condomini e non da una deliberazione assembleare maggioritaria, avendo la modificazione la medesima natura contrattuale.

La vicenda . Tizio conveniva in giudizio il Condominio, chiedendo l’illegittimità dell’impugnata delibera del 2017 relativamente alla parte di deliberato afferente al capo I) dell’ordine del giorno, con il quale era stato approvato un nuovo Regolamento di Condominio speculare a quello già deliberato all’assemblea del 2016 in sostituzione dell’originario Regolamento di Condominio del 2009 di natura contrattuale, e per l’effetto chiedeva di annullare e/o dichiarare nullo anche ex art. 1107 cod. civ., il nuovo Regolamento Condominiale approvato in detta assemblea in quanto contrario alla legge.

Il ragionamento del Tribunale. Preliminarmente, in merito all’eccezione di carenza di litisconsorti necessari e, quindi, della necessità nel presente giudizio di tutti i condomini, secondo il giudicante,l’eccezione era infondata.

Infatti, tale necessità è stata riscontrata dalla giurisprudenza e dalla Suprema Corte di Cassazione nel caso di impugnativa di regolamento contrattuale e non in caso di impugnativa di assemblea relativa all’approvazione di regolamento assembleare; in proposito, la Suprema Corte, riferendosi esplicitamente ed esclusivamente all’ipotesi di impugnativa di un regolamento contrattuale, ha evidenziato che“un regolamento di condominio cosiddetto contrattuale, quali ne siano il meccanismo di produzione ed il momento della sua efficacia, si configura, dal punto di vista strutturale, come un contratto plurilaterale, avente cioè pluralità di parti e scopo comune.

Ne consegue che l’azione di nullità del regolamento medesimo è esperibile non nei confronti del condominio (e quindi dell’amministratore), carente di legittimazione in ordine ad una siffatta domanda, ma da uno o più condomini nei confronti di tutti gli altri, in situazione di litisconsorzio necessario” (Cass.Civ. II sez. 21 febbraio 2017 n. 4432).

Premesso ciò, invece, nel nostro caso,l’attore impugnava una decisione assunta con metodo assembleare, quindi una assemblea condominiale che aveva approvato un regolamento assembleare in assenza del necessario quorum previsto dalla legge.

In proposito, il Tribunale ha osservato che quando la controversia è tra i condomini considerati unitariamente, come unico centro di interessi, e un terzo, la legittimazione dell’amministratore e quella di tutti i condomini sono fungibili; la legittimazione dell’amministratore si rivela allora un utile surrogato funzionale del litisconsorzio di tutti i condomini. Nel caso de quo , pertanto, non era necessario il litisconsorzio di tutti i condomini.

Il regolamento originale del condominio 2009, lungi dall’essere una mera bozza o un progetto di regolamento, era un vero e proprio regolamento contrattuale in quanto predisposto dall’originario proprietario dell’intero stabile.

Tale regolamento era stato inoltre applicato per anni dal condominio convenuto; sicché, il fatto che lo stesso non fòsse stato trascritto non fa venir meno la natura contrattuale dello stesso, l’omessa trascrizione non ha alcuna influenza sul regolamento che resta valido: unica conseguenza che ne scaturisce è la impossibilità di opporre ai successivi acquirenti delle singole unità immobiliari comprese nell’edificio le eventuali clausole limitative dei diritti esclusivi (Cass. 26 gennaio 1998 n. 714).

Detto ciò, il nuovo regolamento condominiale aveva modificato il procedente regolamento contrattuale, abolendo alcuni articoli che, incidendo sulla sfera dei diritti soggettivi di ciascun condomino, configuravano tipiche disposizioni contrattuali e come tali modificabili solo con l’approvazione di tutti i partecipanti al condominio. La modifica del regolamento contrattuale era stata operata dall’assemblea con l’unanimità dei presenti in assemblea (pari a millesimi 699) e non con il voto di tutti condomini ed era pertanto invalida.

In conclusione , per i motivi esposti, la domanda è stata accolta in quanto devono qualificarsi annullabili le delibere adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale.

L’illegittimità della delibera deriva anche dal fatto che le norme condominiali erano state trasformate da norme contrattuali a norme assembleari, dunque nel futuro modificabili a maggioranza, perpetuandone l’illegittimità in quatto contenenti limitazione e compressione di diritti dei condòmini che possono essere stabiliti solo contrattualmente o all’unanimità di tutti i partecipanti al Condominio.
Fonte: https://www.condominioweb.com/regolamento-assembleare-delibera-quorum.16421

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Verso una gestione manageriale. L’amministratore di condominio diventa general contractor

Sappiamo tutti, ormai, che il buon gestore della proprietà comune deve necessariamente saper coordinare interventi, metodologie operative e criteri di spesa che spaziano su campi professionali di diverso tipo, impegnandosi ad intersecarli tra loro in vista dell’ottenimento di risultati tangibili ed economicamente apprezzabili. E sappiamo pure che il mercato tende sempre più ad allontanare gli amministratori incapaci di garantire la buona gestione interdisciplinare delle parti comuni, pretendendo che l’esecuzione dei mandati dimostri fattivamente i giusti connotati di natura manageriale utili per servire, tutelare e mantenere la proprietà dei singoli.Diciamo che, nell’immediato futuro, potremmo essere pronti a nominare, in luogo del professionista amministratore, un vero e proprio General Contractor , ovvero un contraente generale.

Ne avete sicuramente sentito parlare. E’ la figura professionale introdotta in Italia con la legge n. 443/2001, meglio conosciuta come “legge obiettivo”, che ha normato un nuovo ruolo fra i soggetti impegnati in edilizia, disciplinandone le caratteristiche qualitative con il successivo decreto legislativo n.190/2002.

Vi chiederete: cosa c’entra il General Contractor delle opere pubbliche con l’amministrazione condominiale? E quali punti di contatto coesistono fra tali due specifiche identità? Eccoci al punto.

Come per l’affidamento dei lavori “ad una sola unita’ organizzativa dotata di competenze multidisciplinari, progettuali edesecutive necessarie alla corretta realizzazione delle opere richieste”, normato dalla citata legge 443/2001, anche il condominio, oramai, viaggia verso una prospettiva “a tutto tondo” e pretende alta, continua e specialistica attenzione da parte dei mandatari destinati ad operarne la gestione.

E se paragonare i grandi lavori statali alle più modeste e oltremodo variegate amministrazioni condominiali può sembrare, a prima vista, una forzatura di difficile comprensione, basti pensare alle grandi sfide che si stanno profilando all’orizzonte lavorativo dei professionisti del ramo per comprendere appieno questo spunto di riflessione.

Nel soffermarci a ben considerare la incessante produzione di norme settoriali e – conseguentemente – l’assunzione di sempre nuove responsabilità personali, non possiamo infatti sottacere il grande divario esistente fra il sostegno normativo già offerto in termini di “spinta” specialistica nel comparto della creazione di strutture edili pubbliche, cui le norme si rivolgono con puntuale attenzione producendo da tempo soluzioni efficaci, e il caos assoluto che regna ancor oggi in ordine alle caratteristiche di affidabilità, competenza e qualità del servizio rilevabili dalle norme dettate in riferimento all’amministrazione condominiale, sia prima che dopo la riforma del 2012.

Insomma, si tratta di prendere spunto dalle stesse iniziative che lo Stato ha avviato, già vent’anni fa, sulla base della riconosciuta esigenza di dover affidare i propri appalti a soggetti in possesso di “adeguata struttura progettuale e tecnico organizzativa, e di richiamare l’attenzione del legislatore verso i grandi temi rimasti aperti sul fronte della gestione condominiale, stante la sempre più reclamata conduzione dei manufatti edili nel rispetto della piena soddisfazione del cliente-condòmino attraverso la rigorosa osservanza delle norme legislative orbitanti nel medesimo settore.

Torniamo dunque, ancora una volta, ad affermare che appare oltremodo necessaria, nel mondo della gestione condominiale, la completa apertura a una visione multidisciplinare dell’attività capace di alzare l’asticella quanto a prerogative e a qualità operative di intervento dei suoi addetti, da rapportare – in funzione della migliore esecuzione del contratto di mandato – alla più ampia soddisfazione di una committenza privata che pretende maggiormente, rispetto al passato, piena godibilità e piena conservazione dei suoi averi immobiliari.

La domanda è questa: chi, fra gli amministratori condominiali, ha sempre sognato di spingere il proprio studio verso obiettivi smart-oriented , ponendosi nei confronti degli amministrati come supermanager capaci di condensare in un unico interlocutore tutte indistintamente le necessità gestionali degli edifici?

E quanti, impossibilitati o spaventati dalla corsa all’innovazione, preferiscono invece vivacchiare nella permanente “zona d’ombra” concessa dall’immobilismo normativo, che continua a rimanere ingessato dopo essersi a malapena manifestato agli inizi di questo decennio producendo solo una parziale e controversa riforma, peraltro scaturita da fiumi di interpretazioni giurisprudenziali abbattutesi sui pochi, inermi dettami codicistici da sempre esistenti?

Se posso azzardare un presagio, il dito indice di molti si è subito alzato in risposta al primo quesito.

Lo conferma, nei fatti, il trend in ascesa della sempre più evidente “fame” di vera cultura dell’amministrare, solleticata dal continuo, incessante e qualitativo susseguirsi di eventi formativi sui temi cruciali della vita dell’amministratore professionista.

Lo dimostra, nei fatti, la sempre maggiore attenzione dell’editoria specializzata nel rendere pubbliche e unanimemente fruibili le norme, la giurisprudenza, i tecnicismi e le implicazioni tutte che gravitano intorno alla gestione del condominio.

Lo esplicitano infine, nei fatti, i professionisti operanti nel ramo immobiliare, sempre più partecipativi rispetto alle condizioni, agli equilibri ed alle sorti del loro lavoro, e sempre più “in corsa” verso aggiornamenti e specializzazioni, perché divenuti convinti, in gran parte, della necessità di imporsi e di svettare in un mercato divenuto molto severo, piuttosto smaliziato e troppo spesso intransigente.

Negli ultimi anni, dunque, la crescita qualitativa dei livelli di professionalità espressa dai gestori della proprietà comune si va attestando con azioni concrete, e pur non essendo modernamente normata si avvicina molto ai presupposti ed alle aspettative della succitata legge n. 443/2001 che ha disciplinato – quasi vent’anni fa – le caratteristiche proprie del General Contractor.

Cosi come c’erano (e ci sono) imprese e Imprese in campo edilizio, c’e condominio e Condominio ed esistono, certamente, amministratori ed Amministratori.

Fatto sta che il tempo del ragionier Fantozzi e delle sue soprammaniche nere è oramai roba da preistoria, specchio di un modo di operare rimasto vivo solo nelle pellicole un po’ trash che rappresentavano vizi e virtù del belpaese, così come le piatte annotazioni di entrate e uscite nel quaderno di contabilità e le file allo sportello per il pagamento della bolletta della luce restano sempre più circoscritte dentro i racconti dei nostri nonni sui bei tempi andati.

Dicevamo, dunque, dei General Contractor . La norma li ha collegati solo alle grosse commesse pubbliche, e per tale motivo la loro immagine è rimasta finora intrappolata nella cerchia un po’ oligarchica di quella tipologia di addetti ai lavori.

In realtà, pur in assenza di leggi realmente riformatrici del settore delle amministrazioni condominiali, i fatti raccontano che tra automazione spinta, mercati in concorrenza e responsabilità crescenti, risulta sempre più certa ed evidente l’alta propensione generale verso l’identificazione di gestori professionisti con la P maiuscola, proprio come si conviene alla figura dei General Contractor.

Pensate a coloro che curano centri commerciali, o governano edifici che ospitano attività ricettive, o ai professionisti che vengono nominati addirittura per esigenze di amministrazione portuale e per la gestione dei relativi posti barca. Mica esistono solo le palazzine, le facciate ed i balconi.

Mica tutto si riduce alle beghe per i rumori causati dal vicino, alle sporcizia dei cani e alle puzze che provengono delle cucine.

La parola d’ordine, allora, è pensare in grande, proporre, innovare, cambiare le regole del gioco. È di questi giorni la felice notizia dell’avvenuto deposito di un progetto UNI , redatto dagli autorevoli avvocati specialisti Rosario Dolce e Carlo Pikler , destinato ad accertare e a certificare le effettive qualità dei formatori degli amministratori condominiali.

Ben venga un taglio alla mediocrità. Ben venga una garanzia più certa per gli amministratori professionisti in perenne ricerca di identità.

Idee, queste, che dovrebbero partire dallo Stato, prima ancora che dall’impegno e dalla caparbietà di pochi autonomi operatori qualificati, e che tardano a maturare solo per l’atavica lentezza del sistema-Italia, che spesso preferisce tirare a campare piuttosto che prendere il toro per le corna e giocarsi la partita.

Fortuna che la speranza è sempre l’ultima a morire. Come accaduto per le opere pubbliche, e come scaturito dalla filosofia sottostante al varo della legge 443/2001, anche per le gestioni immobiliari private i tempi stanno cambiando.

E poco importa se i GeneralContractor si impegnano a realizzare “con qualunque mezzo l’opera” assumendo unicamente obbligazioni di risultato nei confronti del committente pubblico, mentre la platea degli amministratori condominiali cerca ancora di scrollarsi di dosso l’antica nomea che li lega alla pura e semplice assunzione dell’obbligazionedi mezzi.

Una dicotomia, questa, già mitigata nel lontano 2005 dalla Suprema Corte di Cassazione, la quale – attraverso una sentenza cardine – ebbe a chiarire come la richiamata differenza fra “mezzi ” e “risultato ” non trovi in Italia alcun riscontro normativo, pur continuando a descrivere, nella totale assenza di specifica regolamentazione, tipologie di prestazioni che quanto a contenuti risultano essere oggettivamente diverse tra loro.

In termini di qualità del servizio, dunque, dal “come fare ” al “cosa ottenere ” il passo è breve. Senza contare che l’immagine, il rispetto, il decisionismo e la remunerazione dei gestori della cosa comune potrebbero finalmente attestarsi ai sempre maggiori livelli di responsabilità attribuiti all’intera categoria, ripulendo il mercato – al contempo – da improvvisatori e mezze calzette.

Resterebbe soltanto, come si può ben immaginare, il non facile lavoro di recupero della pubblica “considerazione” degli amministratori condominiali, i quali, pur operando da sempre e quotidianamente nel tessuto sociale delle nostre città, ancor oggi faticano purtroppo ad imporsi con il giusto “cipiglio” professionale, anche e soprattutto a causa delle dimenticanze, delle trascuratezze e del disinteresse del legislatore.

Fonte: https://www.condominioweb.com/lamministratore-di-condominio-diventa-general-contractor.16423

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L’obbligo di pagamento delle quote condominiali sussiste anche in assenza del piano di riparto.

Anche in questo caso, infatti, l’amministratore può agire con decreto ingiuntivo.

L’amministratore, ai sensi degli artt. 1130 e 1131 Cc, è legittimato alla riscossione delle quote condominiali necessarie per le spese di manutenzione delle parti comuni dell’edificio, e per l’erogazione del servizi comuni, senza necessità di autorizzazione assembleare.

L’obbligo del condomino di versare i contributi relativi alle parti comuni dell’edificio, infatti, deriva dalla gestione stessa dell’immobile e, quindi, è precedente all’approvazione da parte dell’assemblea del piano di riparto, che non costituisce affatto la fonte dell’obbligazione pecuniaria, limitandosi a dichiarare il relativo credito del condominio.

Ciò posto, il verbale di assemblea condominiale con il quale si indicano le spese occorrenti per la conservazione o il godimento delle parti comuni, al pari della delibera di approvazione del preventivo di spese straordinarie, costituiscono prova scritta idonea a fondare l’ingiunzione di pagamento, anche in assenza dello stato di ripartizione approvato dall’assemblea.

Questo il principio ribadito dalla Corte di Cassazione, II sezione civile, nella sentenza n. 10621, pubblicata in data 28 aprile 2017.