Usucapione del sottotetto condominiale

Anche in condominio è possibile l’usucapione: si può, cioè, dopo l’uso indisturbato per 20 anni consecutivi dell’immobile di proprietà comune, diventarne proprietari. Rispetto alla regola generale, però, il trasferimento della proprietà richiede qualcosa in più rispetto al semplice possesso del bene: è necessario impedire materialmente l’utilizzo dello stesso agli altri condomini attraverso delle misure attive e visibili. Così, ad esempio, si può usucapire uno spazio per parcheggio solo se lo si transenna; si può usucapire il terrazzo solo se lo si chiude con una porta di cui solo il condomino interessato ha le chiavi; si può “annettere” il pianerottolo se vi si installa un cancello chiuso. Naturalmente, in tutto l’arco del ventennio, non devono esserci contestazioni (o meglio, azioni giudiziarie) da parte degli altri condomini.

Alla luce di ciò, ci si è chiesto se è possibile l’usucapione del sottotetto. In altri termini, il proprietario dell’ultimo piano – o chiunque altro al posto suo – utilizzando il sottotetto in via esclusiva ne può diventare l’unico titolare in barba a quanto magari previsto nel regolamento condominiale. Ecco alcuni chiarimenti che troverai utili a riguardo (leggi anche l’articolo Il sottotetto non è condominiale e può essere usucapìto).

A chi appartiene il sottotetto

A norma del Codice civile [1], il sottotetto si presume di proprietà condominiale. Ma non è così scontato. Esso, infatti, è di proprietà del condomino dell’ultimo piano quando tale spazio diventa una pertinenza del relativo appartamento, quando cioè serve a isolare e proteggere il suo immobile dal caldo, dal freddo e dall’umidità mediante la creazione di una camera d’aria.

Invece, il sottotetto è comune a tutti i condomini quando ha dimensioni e caratteristiche strutturali tali da farne un vano autonomo. Esso, intatti, potrebbe essere destinato all’uso di tutti o all’esercizio di un servizio di interesse comune [2].

Cos’è e come funziona l’usucapione in condominio

Come abbiamo già chiarito nella nostra guida sull’usucapione, i requisiti dell’usucapione sono:

  • il possesso del bene (si deve trattare di possesso non violento né clandestino, o, se violento o clandestino, la violenza o la clandestinità devono essere cessate);
  • il possesso deve protrarsi per il previsto periodo di tempo, variabile a seconda delle circostanze (per es. 20 anni per gli immobili il cui possesso sia stato acquistato in malafede, 10 anni se il possesso di questi beni è stato acquistato in buona fede e in base a un titolo astrattamente idoneo a trasferirne la proprietà e trascritto nei registri immobiliari), senza subire interruzioni superiori a un anno;
  • il bene deve essere suscettibile di usucapione: non sono tali, per esempio, i beni demaniali.

Affinché il possesso si trasformi in proprietà giuridicamente riconosciuta, occorre una sentenza del giudice, ottenibile provando il concorso di queste circostanze. Il condomino, per poter acquistare per usucapione la proprietà di una parte comune dell’edificio, deve provare di aver tenuto, per il periodo occorrente a far maturare il diritto (20 anni), una condotta diretta a rivelare in modo non equivoco agli altri condomini l’intenzione di comportarsi nei confronti della cosa comune non come semplice comproprietario di essa, ma come proprietario esclusivo; non è sufficiente che gli altri condomini si siano astenuti dal goderne: così, non basta aver utilizzato il lastrico solare condominiale come se fosse proprio, mentre gli altri condomini non si curavano di usarlo, ma occorre, per esempio, averne bloccato l’accesso con una porta chiusa a chiave, facendo così chiaramente intendere l’intenzione di appropriarsi dello spazio comune.

È possibile evitare l’usucapione notificando al condomino, prima che maturi il termine di legge, un atto di citazione.

Il sottotetto può essere oggetto di usucapione?

Quando il sottotetto è condominiale può essere oggetto di usucapione come tutti i beni del condominio. Chiaramente, devono ricorrere le condizioni dell’usucapione come evidenziate sopra. In particolare, per usucapire il sottotetto è necessario:

  • un uso esclusivo per 20 anni: tale uso deve sostanziarsi nell’esercizio di un potere assoluto, che solo il proprietario potrebbe esercitare; deve, pertanto, concretizzarsi in atti come la realizzazione di un appartamento, la destinazione a deposito, ecc. [3];
  • l’inibizione dell’accesso agli altri condomini. Occorre, quindi, un atteggiamento che non ponga dubbi in merito alle intenzioni dell’agente di appropriarsi di un bene altrui togliendone ai condomini la disponibilità;
  • nell’arco dei 20 anni non deve essere notificato al condomino alcun atto giudiziale – tramite, quindi, ufficiale giudiziario – volto alla rivendica dello spazio.

Alla base dell’usucapione «devono porsi degli atti univocamente rivolti contro gli altri compossessori tali da rendere riconoscibile a costoro l’intenzione di non possedere come semplice compossessore ma come possessore esclusivo» [4].

Come accertare l’usucapione del sottotetto in condominio

Per accertare l’usucapione è necessario intraprendere, innanzitutto, un tentativo di mediazione condominiale. Poi, si avvia la causa presso il tribunale del luogo ove si trova il condominio. Nel giudizio, vanno citati tutti i condomini. Il giudice accerta l’usucapione sentendo i testimoni ed analizzando le altre prove che l’attore deve produrre.

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