Ma le quote condominiali non cadono mai in prescrizione? Alcune considerazioni sui termini.

A seconda della natura della spesa si assiste ad una autonoma prescrizione. In questo contesto è utile individuare il momento preciso in cui comincia a decorrere il termine di prescrizione delle quote condominiali.

La riscossione delle quote condominiali è uno dei principali doveri dell’amministratore di condominio, che ai sensi dell’art. 1129 c.c. è obbligato ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, salvo che l’assemblea dei condòmini non lo dispensi espressamente.

Tale disposizione, che non rientra tra quelle inderogabili, prescrive delle modalità spesso disattese.

Per quanto riguarda la volontà dell’assemblea condominiale di esonerare l’amministratore per adottare un atto di clemenza nei confronti del condomino moroso, è verosimilmente utopistico pensare che i condòmini solventi, presumibilmente all’unanimità, decidano di farsi carico, seppure in via temporanea, dei debiti del moroso, peraltro in assenza di apposite garanzie prestate dal condomino insolvente.

A fronte della mancanza di “dispensa assembleare” di fatto l’amministratore, che senza indugio dovrebbe agire per la riscossione coattiva delle quote insolute, si astiene dall’innescare il procedimento di ingiunzione nei confronti dei condòmini morosi, e ciò ben oltre il termine semestrale di cui all’art. 1129 c.c., differendo addirittura di anni la richiesta del decreto ingiuntivo.

In questi casi, senza entrare nel merito della grave irregolarità del comportamento dell’amministratore, che potrebbe incorrere nella revoca del mandato, ci si domandasse i crediti condominiali siano soggetti o no all’istituto giuridico della prescrizione, o meglio se il trascorrere del tempo e l’inerzia dell’amministratore comportino l’estinzione del diritto del condominio a riscuotere le quote condominiali.

Ebbene, prima di entrare nel merito della questione, è utile rammentare che la prescrizione, disciplinata dagli artt. 2934 – 2963 c.c., si configura come un istituto giuridico a tutela dell’esigenza di certezza nei rapporti giuridici connessi agli effetti del trascorrere del tempo.

La regola generale in materia è dettata dall’art. 2946 c.c., relativamente al c.d. termine ordinario di prescrizione, che si compie con il decorso di dieci anni, anche se in determinate ipotesi il diritto si estingue con il decorso di cinque anni, c.d. termine breve, che si giustifica per la periodicità della prestazione.

In proposito va evidenziato che il legislatore non ha inteso tipizzare alcuna prescrizione delle quote condominiali, neanche con la recente riforma del condominio (L. 220/12).

Basti qui osservare che l’applicazione della prescrizione alle quote condominiali in pratica impedisce all’amministratore di procurarsi dal condomino la necessaria provvista per espletare il mandato conferitogli. E poi l’amministratore assume gli impegni in nome e per contro del condominio, ma tali obblighi sono direttamente riferibili ai singoli condòmini in proporzione delle rispettive quote.

Peraltro, l’art. 1118, comma 2, c.c. statuisce che nessun condomino può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione dei beni comuni. Tale obbligazione condominiale è classificata dalla giurisprudenza come obligatio propter rem, (Cass. 12 novembre 1997 n.11152) poiché discendente dalla titolarità del diritto reale sull’immobile (Cass. 21 febbraio 1995 n.1890).

Queste brevi considerazioni sembrerebbero sufficienti a dimostrare che nessun condomino moroso può esimersi dal pagare le quote condominiali, neanche eccependo di non essere stato invitato dall’amministratore ad effettuare i versamenti del dovuto entro un certo termine.

Tuttavia, nel silenzio della legge, un orientamento della Corte di Cassazione ha stabilito che nel caso delle “spese condominiali, per loro natura periodiche, trova applicazione il disposto dell’art. 2948 c.c. n. 4 in ordine alla prescrizione quinquennale dei relativi crediti (Cass. n. 12596/02), la cui decorrenza è da rapportarsi alla data della delibera di approvazione del rendiconto delle spese e del relativo stato di riparto.

Tale delibera, costituisce il titolo di credito nei confronti del singolo condomino” (Ex multis: Cass. n. 4489 del 25 febbraio 2014).

E precisamente, per le spese condominiali fisse, come la pulizia o la manutenzione ordinaria, il termine di prescrizione è quello quinquennale c.d. breve, mentre per quelle di straordinaria manutenzione, che si verificano una tantum, in assenza di differente disposizione legislativa il termine di prescrizione è quello c.d. ordinario, cioè decennale, ai sensi dell’art. 2946 c.c. (Trib. di Roma sentenza n. 18826 del 22 settembre 2015).

Indi si può affermare che in condominio a seconda della natura della spesa si assiste ad una autonoma prescrizione.

In questo contesto è utile individuare il momento preciso in cui comincia a decorrere il termine di prescrizione delle quote condominiali.

Sotto tale profilo, occorre tenere in debita considerazione il disposto dell’articolo 2935 c.c., per il quale “La prescrizione comincia a decorrere dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere”.

Al riguardo è condivisibile l’orientamento di quella giurisprudenza che stabilisce come: “L’obbligazione in base alla quale ciascuno dei condomini è tenuto a contribuire alle spese per la conservazione e manutenzione delle parti comuni dell’edificio, qualora la ripartizione delle spese sia avvenuta soltanto con l’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore, ai sensi dell’art. 1135 n. 3 c. c., sorge soltantodal momento della approvazione della delibera assembleare di ripartizione delle spese; ne consegue che la prescrizione del credito nei confronti di ciascun condomino inizia a decorrere soltanto dalla approvazione della ripartizione delle spese e non dell’esercizio di bilancio” (Cass. n. 11981 del 5 novembre 1992; Giudice di pace Palermo, 15 novembre 2011).

Ergo è pacifico che la prescrizione delle quote condominiali: “decorre dalla delibera di approvazione del rendiconto e dello stato di riparto, costituente il titolo nei confronti del singolo condomino” (Cass. n. 4489 del 25 febbraio 2014).

D’altronde ai sensi e per gli effetti dell’art. 63 Disp. Att. Cod. Civ. è lo stato di ripartizione approvato dall’assemblea che autorizza l’amministratore a richiedere ed ottenere un decreto di ingiunzione per la riscossione dei contributi condominiali, fornendo al giudice copia dei documenti che comprovano la certezza, liquidità ed esigibilità del credito condominiale e cioè: rendiconti e/o preventivi di spese, con i relativi piani di riparto nonché verbale contenente la correlata delibera di approvazione.

Per quanto riguarda, invece, le cause interruttive tipiche della prescrizione regolate dall’art. 2943 c.c., si osserva che in condominio il termine può essere interrotto dall’amministratore sia con la notificazione del decreto ingiuntivo sia con ogni altro atto che valga a costituire in mora il condomino debitore, come ad esempio un mero sollecito di pagamento.

Ecco perché è necessario che l’amministratore si adoperi quantomeno a spedire al condomino moroso una missiva, a mezzo raccomandata, fax o posta elettronica certificata, con richiesta di pagamento di tutte le quote condominiali scadute, prospettandogli in mancanza l’avvio della procedura di riscossione forzata.

Con riferimento alla delibera condominiale, che approva il piano di riparto, è fondamentale approfondire la tempistica e l’efficacia di tale approvazione da parte dell’assemblea.

Preposto che le attribuzioni dell’assemblea condominiale, ai sensi dell’art. 1135 commi 2/3 c.c., sono limitate all’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno.

Resta un obbligo dell’amministratore, ai sensi dell’art. 1130 c.c., convocare l’assemblea annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale, talché l’omessa convocazione della stessa assemblea, ai sensi dell’art. 1129 c.c., configura di per sé un motivo di revoca del mandato.

Ma se i condòmini non chiedono la revoca dell’amministratore, di fatto approvano il suo operato e in assenza di sfiducia da parte dell’assemblea lo stesso amministratore continua ad esercitare i suoi pieni poteri in condominio.

Di conseguenza nulla osta a che l’amministratore, dopo la sua inerzia pluriennale ed entro il termine di prescrizione delle spese condominiali, possa convocare l’assemblea per l’approvazione di un nuovo stato di riparto, comprensivo di tutte le quote scadute pregresse dovute dai condòmini.

Pertanto lo stato di riparto delle spese predisposto dall’amministratore, con il riepilogo contabile di debiti e crediti “pluriennali”, a seguito dell’approvazione da parte dell’assemblea condominiale diventa un atto proprio del condominio, con la conseguente obbligatorietà e la possibilità di ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo per la riscossione dei crediti condominiali, anche di quelli antecedenti all’ultimo anno di gestione.

Ne consegue così che i saldi degli esercizi precedenti rientrino a far parte integrante di quel rendiconto che, se contestato dal singolo condomino, dovrà essere impugnato nei termini di cui all’articolo 1137 c.c.” (Corte d’Appello di Genova 11 maggio 2009 n. 513).

In proposito “la deliberazione dell’assemblea condominiale che approva il rendiconto annuale dell’amministratore può essere impugnata dai condomini assenti e dissenzienti nel termine stabilito dall’art. 1137 c.c., comma 3 non per ragioni di merito, masolo per ragioni di mera legittimità” (Cass. n. 5254 del 4 marzo 2011).

Infatti “il sindacato dell’autorità giudiziaria sulle delibere delle assemblee condominiali non può estendersi alla valutazione del merito ed al controllo del potere discrezionale che l’assemblea esercita quale organo sovrano della volontà dei condomini” (Cass. n. 5889 del 20 aprile 2001).

Dunque il termine di prescrizione delle quote condominiali si rinnova ad ogni approvazione dello stato di riparto da parte dell’assemblea condominiale, con la conseguenza che i saldi dovuti dai condòmini si cristallizzano nel tempo, incluse le morosità pregresse, e diventando esigibili in ogni tempo.

In altre parole l’interruzione della prescrizione si attiva illimitatamente e il credito si conserva all’infinito.

È ovvio che il termine di prescrizione del debito condominiale non può essere confuso con il termine semestrale di cui all’art. 1129 c.c. in quanto la ratio specifica di tale previsione non è altro che quella di velocizzare e incentivare l’azione da parte dell’amministratore.

Corollario per cui se l’amministratore si rifiuta di agire nel termine semestrale di cui all’art. 1129 c.c. facendo anche decorrere il termine prescrizionale delle quote condominiali, che comincia dall’ultima approvazione assembleare del riparto spese, sarà civilmente responsabile nei confronti del condominio per il pregiudizio economico arrecato e potrà essere citato in giudizio per risarcimento del danno.

Avv. Michele Orefice

Regolamento contrattuale. Legittima l’esenzione totale o parziale per i condòmini dall’obbligo di partecipare alle spese

Deve ritenersi legittima non solo una convenzione che ripartisca le spese tra i condòmini in misura diversa da quella legale, ma anche quella che preveda l’esenzione totale o parziale per taluno dei condòmini dall’obbligo di partecipare alle spese medesime.

Questo il principio di diritto applicato dal Tribunale di Lecce con la sentenza n. 2077 del 26 aprile 2016. Secondo il giudice salentino, la clausola del regolamento condominiale che esenta dal pagamento delle spese di manutenzione ordinaria in favore dei proprietari degli immobili invenduti e non utilizzati, approvata con il consenso di tutti i condòmini, è legittima in quanto attuativa dell’art. 1123 c.c.

Tale ultima disposizione, nell’enunciare il principio generale della ripartizione delle spese in misura proporzionale al valore della proprietà, consente ai condòmini di derogare detto principio senza alcun limite, per cui è legittima la convenzione che regolamenti il regime delle spese in modo diverso o che preveda esoneri delle spese a favore di alcuni condòmini.

I fatti di causa. Un condòmino impugnava la delibera condominiale con la quale erano stati modificati e annullati alcuni articoli del regolamento condominiale, eccependo che la predetta modifica era avvenuta a maggioranza, e non all’unanimità, trattandosi di regolamento contrattuale.

Contestava altresì l’irregolarità della convocazione e l’illegittimità della votazione in blocco e non per articoli separati.

Il Tribunale di Lecce ha accolto la domanda ritenendo la delibera impugnata illegittima sotto diversi profili.

Preliminarmente, il giudice evidenzia che le clausole del regolamento predisposto dall’originario costruttore ed allegato agli atti di vendita (come nel caso di specie) vincolano chi acquista le singole unità immobiliari successivamente alla sua predisposizione, purché esso sia richiamato ad approvato nei singoli atti di proprietà, in modo da far parte “per relationem” del loro contenuto (Cassazione civile, sentenza 19.9.2014 n. 19798).

=> Violazione del regolamento condominiale contrattuale e competenza del Giudice di Pace

Distinzione tra clausole contrattuali e non contrattuali. Con riferimento al contenuto del regolamento condominiale, le clausole che limitano i diritti dei condòmini sulle proprietà esclusive o comuni e quelle che attribuiscono ad alcuni di loro maggiori diritti rispetto agli altri hanno natura contrattuale e sono modificabili solo con il consenso unanime dei partecipanti alla comunione, che deve essere manifestato in forma scritta (Cass. 5626/2002; Cass. 24146/2004; Cass. 17694/2007).

Al contrario, le disposizioni del regolamento di condominio che disciplinano l’uso delle parti comuni non hanno natura contrattuale e, conseguentemente, sono modificabili a maggioranza (Cass. n. 9681/2014).Più in generale, la giurisprudenza più recente e la dottrina ritengono che possono definirsi contrattuali quei regolamenti in cui siano contenute clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive (divieto di destinare l’immobile a studio radiologico, a circolo, ecc.) o comuni (limitazioni all’uso delle scale, dei cortili, ecc.), ovvero clausole che attribuiscono ad alcuni condòmini maggiori diritti rispetto agli altri (Cass. n. 208/1985; Cass. 3733/1987; Cass. n. 854/1997).

=> Modifica del regolamento contrattuale e adempimenti connessi

La differenza fondamentale tra regolamenti contrattuali e non contrattuali riguarda dunque il contenuto. Occorre cioè verificare se il contenuto delle singole clausole rientri tra le materie normativamente predeterminate dall’art. 1138 c.c. o se, invece, riguardi materie diverse, inerenti al diritto di proprietà esclusiva e ai diritti sulle parti comuni.

Dunque, nello stesso regolamento si potranno avere clausole del primo tipo, di natura assembleare e, dunque, approvate e modificate dall’assemblea a maggioranza; oppure clausole del secondo tipo, di natura contrattuale e fondato sul consenso unanime tra tutti i partecipanti del condominio.

Devono considerarsi di natura contrattuale, ad esempio, il divieto assoluto di sciorinare i panni, il divieto di sosta sugli spazi comuni, il divieto di lavaggio degli automezzi negli spazi comuni, e, in genere, tutte quelle clausole che pongono limitazioni all’uso della cosa comune, che pertanto, vanno modificate con il consenso di tutti i condomini.

=> Regolamento di condominio e clausole vessatorie, istruzioni per l’uso

Nel caso in esame, ha natura contrattuale anche la clausola di esonero delle spese di manutenzione ordinaria in favore dei proprietari degli immobili invenduti e non utilizzati, contenuta nell’art. 32 del regolamento del condominio in questione.

Tale disposizione attua quanto previsto dall’art. 1123 c.c., secondo cui il principio della ripartizione delle spese in misura proporzionale al valore della proprietà può essere derogato da apposita convenzione, che può prevedere anche esoneri totali o parziali a favore di alcuni condòmini.

Secondo il Tribunale di Lecce, in particolare, la disciplina della ripartizione delle spese condominiali contenuta in un regolamento di natura contrattuale, può essere innovata, in base al principio dell’autonomia contrattuale enunciato dall’art. 1322 c.c., da una nuova convenzione, la quale, non incidendo su diritti reali, non richiede la forma scritta ai sensi dell’art. 1350 c.c., ma richiede il consenso di tutti i condòmini.

=> Il regolamento contrattuale è vincolante anche se le clausole non sono trascritte nel rogito

La stessa giurisprudenza della Cassazione, come detto, è pacifica nel ritenere che: “l’art. 1123 c.c., nel consentire la deroga convenzionale ai criteri di ripartizione legale delle spese condominiali, non ponga alcun limite alle parti, con la conseguenza che deve ritenersi legittima non solo una convenzione che ripartisca le spese tra i condòmini in misura diversa da quella legale, ma anche quella che preveda l’esenzione totale o parziale per taluno dei condòmini dall’obbligo di partecipare alle spese medesime”.

Il tribunale leccese ha dunque annullato la delibera impugnata, peraltro illegittima anche per aver previsto una “votazione in blocco” di modifica/annullamento di più disposizione del regolamento contrattuale per nulla connesse tra di loro.

In tal modo, “il condomino non è stato messo nelle condizioni di scegliere quale modifica approvare, ma di accettare unitariamente la proposta relativa a più punti sol perché interessato all’approvazione di uno solo di essi”.

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Registro Anagrafe Condominiale

L’art. 1130 n. 6 c.c. chiarisce in maniera inequivoca quali siano le informazioni che l’amministratore può domandare e quali debba inserire in questo registro.

In questo registro devono essere contenute “le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio”.

Generalità di proprietari, titolari di diritti reali o personali di godimento: nome, cognome, data di nascita di chi è il proprietario dell’immobile, l’usufruttuario, il conduttore, ecc.

Codice fiscale: sequenza alfa numerica che identifica univocamente una persona.

Residenza o domicilio: la prima è il luogo di dimora abituale, il secondo un luogo dove si fissa il centro d’interessi anche per uno specifico affare.

Dati catastali: riferimenti che consentono di individuare univocamente l’unità immobiliare.

Dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio: la formulazione incerta non Read more »

La legittimazione dell’amministratore

Il principio secondo il quale l’amministratore, per poter rappresentare in giudizio il condominio, necessiti dell’autorizzazione dell’assemblea, è tornato ad essere oggetto di discussione dopo che le Sezioni Unite, con la Sentenza n. 18331 del 06/08/2010, sembravano aver posto la parola fine al dibattito giuridico sul tema.

La questione era stata, in precedenza, lungamente dibattuta in giurisprudenza, con esiti contrastanti.

L’indirizzo maggioritario, antecedente alla pronuncia delle Sezioni Unite, riconosceva la legittimazione dell’amministratore a rappresentare i condòmini in giudizio, ritenendo che la decisione dell’assemblea presentasse esclusiva rilevanza interna e mera fonte di responsabilità per l’amministratore nei confronti degli amministrati (Cass. 9093/07). Tale orientamento escludeva le ipotesi in cui il condominio agisse per diritti reali su parti comuni, ma si applicava a tutti i casi in cui il condominio fosse convenuto, cioè anche nelle ipotesi di diritti reali (questioni inerenti proprietà o servitù in condominio).

L’orientamento minoritario, al contrario, escludeva la legittimazione (Cass. Sent. 2422/06) in quanto ritenesse necessario, al fine di poter rappresentare i condomini in giudizio, che l’amministratore ottenesse una delibera autorizzativa con Read more »

Il nuovo libretto impianto costerà molto di più alle famiglie.

Dietro la notizia. Nelle prime pagine dei maggiori quotidiani italiani la notizia del giorno è la nuova Legge di Stabilità varata dal Cdm che porterà,secondo le previsioni, 18 mld di tasse in meno. Tutti contenti! Meno tasse, meno pressione fiscale, più lavoro. Sarebbe una buona notizia se non ci fosse il rovescio della medaglia. Con un tempismo perfetto, il 15 ottobre è il giorno in cui nasce una nuova era per i controlli degli impianti domestici.

Infatti, proprietari e inquilini, dovranno dotarsi di un libretto nuovo dedicato a caldaie, condizionatori in cui dovrà essere redatto il «rapporto di efficienza energetica» In questa tabella riportiamo le principali novità introdotte.

D.M. 10/02/2014
15 ottobre 2014 (termine ultimo per dotarsi del nuovo libretto impianto e rapporto di efficienza energetica)
  • Proprietari e inquilini dovranno provvedere alla sostituzione o compilazione del nuovo Libretto Impianto nonché dei moduli per il “Rapporto di Efficienza Energetica” degli impianti termici.
  • I nuovi libretti vanno approntati sia per i tradizionali impianti termici per il riscaldamento degli ambienti, sia per gli impianti termici adibiti alla climatizzazione estiva.
  • Questi libretti unificano in un singolo documento il libretto di centrale e il libretto di impianto e Read more »